FAQ
Les réponses à vos questions
Comment optimiser mes revenus locatifs avec le statut LMNP ?
Vous avez décidé de mettre en location meublée votre résidence principale ou secondaire pour générer et optimiser des revenus locatifs ? Excellent choix ! Car il s’agit d’un investissement très avantageux qui vous permet dans 85 % des cas de défiscaliser vos revenus locatifs et de vous constituer un capital.
Dans un précédent article nous vous avons présenté les taxes et l’imposition rattachées à votre activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Aujourd’hui vous allez voir que malgré ces sorties d’argent, investir en LMNP reste un choix gagnant !
Regardons ensemble les 3 principaux avantages que vous offre ce statut LMNP et comment il vous permet d’optimiser vos revenus locatifs .
SOMMAIRE DE L’ARTICLE
Deuxième avantage : les baux de location meublée sont très souples
Troisième avantage : la possibilité de défiscaliser les revenus locatifs
L’imposition des bénéfices avec le régime réel
L’imputation des déficits
Le dispositif Censi-Bouvard
Premier avantage : un rendement supérieur à la location nue
Un même bien immobilier vous rapportera 15 à 25 % supplémentaire de revenus en location meublée par rapport à une location nue.
La raison ? Les loyers pratiqués en location meublée et notamment en location saisonnière sont plus élevés que pour la location nue.
La rentabilité en location meublée est donc supérieure pour une période de location équivalente. Et même si vous ne louez pas votre bien toute l’année, vous arrivez souvent au même rendement qu’une location longue durée.
De plus, vous avez la possibilité de profiter de votre bien pour des vacances entre deux locations, ce qui vous permettra de moins dépenser et de rentabiliser votre bien au maximum !
Enfin, si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel, tous les coûts d’entretien et de services liés à la location meublée seront déductibles du bénéfice imposable, vous pouvez donc défiscaliser vos revenus locatifs.
Conclusion : votre location meublée peut s’avérer très rentable !
Deuxième avantage : les baux de location meublée sont très souples
Il existe différentes sortes de baux concernant les locations meublées (bail mobilité, bail d’habitation, bail étudiants…), nous les détaillerons dans un prochain article. Sachez d’ores et déjà que quel que soit le bail conclu, il sera toujours plus flexible qu’en location nue !
En effet, pour les contrats de location nue la durée minimale est de 3 ans. De plus le propriétaire ne peut résilier le bail que dans certains cas prévus par la loi ce qui est très contraignant et parfois même risqué. Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (réduit à un mois dans certains cas). Enfin, ce bail contient des règles importantes avec davantage d’obligations que de droits pour le propriétaire.
Vous l’aurez compris, dans la location nue le locataire est roi…
A contrario, le bail à usage d’habitation en location meublée est conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée encore plus courte (9 mois) ainsi que le bail mobilité (de 1 à 10 mois).
Quant au bail de location saisonnière, il n’a pas de durée minimum ! Le propriétaire est totalement libre de fixer sa durée (à partir d’un jour à plusieurs mois) ainsi que ses conditions de location.
Troisième avantage : la possibilité de défiscaliser les revenus locatifs
Les statuts LMNP et LMP présentent des avantages fiscaux indéniables. Pour connaître la différence entre ces deux statuts, vous pouvez consulter notre article « tout savoir sur le statut LMNP et LMP en 5 minutes ! ».
Dans les deux cas, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pour les locations nues.
Si bien choisir votre type de bien et son emplacement est essentiel pour réussir votre investissement immobilier et optimiser vos revenus locatifs, le choix d’une fiscalité adaptée à votre situation l’est tout autant !
Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement en LMNP et il est primordial d’en comprendre les spécificités pour faire le bon choix.
Selon votre situation personnelle vous pourrez opter pour :
– le régime des Micro-BIC (ou forfaitaire) ;
– le régime Réel (ou classique, ou d’amortissement) ;
– le dispositif Censi-Bouvard.
L’imposition des bénéfices avec le régime réel
Selon vos revenus vous pourrez choisir, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel (voir notre article pour plus de détails). Dans cet article nous allons nous intéresser au régime réel car c’est le plus intéressant fiscalement dans 85 % des cas et quel que soit le montant de vos revenus vous pouvez toujours opter pour ce régime (réel simplifié ou normal).
Cette classification en BIC est un avantage car elle vous permet de déduire nettement plus de charges qu’en revenus fonciers. En effet sont déductibles de vos revenus locatifs :
les charges diverses (de propriété ou copropriété, d’assurances, de frais de comptabilité…), les dépenses d’entretien et de travaux … ;
les intérêts d’emprunt ;
Et surtout les amortissements (vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre logement comme de réelles charges !). Vous pouvez amortir le bien hors terrain jusqu’à 85 % de la valeur d’achat ainsi que votre mobilier.
L’amortissement du bien s’étalant sur 20 à 30 ans, cela vous assure une défiscalisation quasi totale de vos loyers durant les 15 premières années minimum ! En effet, la somme de toutes ces charges déductibles est souvent supérieure à la somme des loyers perçus (du fait des amortissements qui viennent gonfler les charges) et donc votre résultat imposable est souvent négatif (déficitaire), donc non imposable !
Vous l’aurez compris, vous pouvez vous constituer un patrimoine quasiment en franchise d’impôt puisque l’amortissement comptable de votre bien absorbe les revenus issus de sa location !
Synthèse du statut LMNP sous le régime Réel
L’imputation des déficits
Autre bonne nouvelle, ce déficit fiscal créé grâce aux amortissements notamment, pourra être imputé sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.
Ce déficit ne pourra donc pas être imputé :
– sur le revenu global du foyer fiscal ;
– ni sur les bénéfices d’autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.
Le dispositif Censi-Bouvard
Si vous investissez dans des résidences de services pour optimiser vos revenus locatifs, il est possible d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard dans le cadre du régime réel d’imposition
Il s’applique aux personnes physiques non professionnelles qui souhaitent faire de l’investissement locatif au sein de résidences de services. Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.
Cet avantage fiscal en faveur des LMNP permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt de l’année, vous pouvez reporter le solde pendant les six années suivantes.
Si vous vous engagez à conserver votre bien pour une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’acquisition.
Ce dispositif est cumulable avec le statut LMNP, cependant :
– il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ;
– le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Il est donc important de calculer au préalable si le dispositif Censi-Bouvard ou si le système d’amortissement sera le plus intéressant ! Dans la majorité des cas, il est plus intéressant d’amortir son bien.
Vous l’aurez compris, il est vraiment important de prendre le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée pour choisir la fiscalité la plus favorable à votre situation afin de vous assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement. simple ! Nous avons encore beaucoup de choses à évoquer, alors restez informés des nouveautés en vous abonnant à notre newsletter ci-dessous.
LMNP – Impôts Locaux & Impôt sur le Revenu : Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
Maintenant que vous connaissez la différence entre le statut LMNP et LMP, vous allez découvrir les impôts et taxes dont il faudra vous acquitter pour pouvoir exercer votre activité de LMNP. Vous aurez tout d’abord les taxes réclamées par les collectivités locales dans le cadre de l’acquisition de votre bien immobilier et de sa location saisonnière (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur les logements vacants, CFE et taxe de séjour). Puis vous aurez l’imposition par l’Etat de vos revenus composés de vos loyers perçus (revenus dans la catégorie BIC de votre impôt sur le revenu).
1 – LES IMPÔTS LOCAUX
Soyez rassuré, vous n’aurez pas tous les impôts locaux suivants à payer ! Il s’agit de vous présenter toutes les taxes qui peuvent s’appliquer et selon votre cas vous ne serez pas tous concernés par la même imposition.
La taxe foncière
En tant que propriétaire de votre logement loué meublé (ou usufruitier), vous devrez comme tout bien immobilier vous appartenant, payer cet impôt local.
Cette taxe est due chaque année, elle est calculée en fonction de la valeur locative de votre bien définie par votre collectivité territoriale.
La taxe foncière ne peut pas être refacturée aux locataires, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui peut être incluse dans les charges locatives.
Bon à savoir ! Le loueur en meublé bénéficie également de l’exonération de 2 ans de sa taxe foncière en cas de construction nouvelle (Article 1383 de Code Général des Impôts) . Pour cela, n’oubliez pas d’envoyer votre imprimé fiscal à l’administration fiscale, dans un délai de 90 jours à compter de l’achèvement de la construction nouvelle.
La taxe d’habitation
Vous êtes nombreux à vous interroger sur le paiement de la taxe d’habitation ! En effet, si pour la taxe foncière il n’y a pas à discuter, ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation qui va dépendre de votre situation et même de vos interlocuteurs !
La taxe d’habitation relève du service des Impôts des particuliers. Elle est due chaque année, d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition, par les personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l’habitation, qu’ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit.
En pratique, dans le cadre de la location saisonnière, pour savoir si vous êtes redevable de la taxe d’habitation, il suffit de répondre à cette question :
Est-ce que vous avez la possibilité (même si vous ne le faites pas !) de séjourner dans votre logement une partie de l’année (même très peu), ou est-ce que votre logement est mis en location toute l’année ?
Si vous pouvez bénéficier de votre bien une partie de l’année
vous êtes redevable de la taxe d’habitation (et dans ce cas vous n’avez pas à payer la CFE).
Normalement c’est l’occupant au 1er Janvier qui doit payer cette taxe. Mais dans le cadre de la location de courte durée, plusieurs dizaines de locataires pouvant occuper votre bien durant l’année, il n’est pas coutumier de la faire payer à votre locataire du 1er janvier et c’est donc au propriétaire de la payer.
Dès lors que votre logement n’a pas été entièrement dédié à la location et que vous auriez donc pu y séjourner un peu, vous êtes redevable même si vous n’avez pas séjourné toute l’année.
Le Conseil Constitutionnel a acté cela en 2014 : “le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er Janvier de l’année d’imposition, il peut être considéré comme s’en réservant la disponibilité ou la jouissance une partie de l’année“.
C’est donc au propriétaire de payer la taxe d’habitation en location saisonnière.
Actualité COVID : le ministre de l’économie a annoncé en ce début d’année 2021, qu’il n’y aura pas de réduction de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires du fait du confinement ou du couvre feu. Le fait que vous n’ayez pas pu en disposer à cause de ces obligations sanitaires ne pourra pas donner lieu à une exonération.
Si votre bien en location saisonnière a été loué tout au long de l’année
vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation (et dans ce cas vous devez payer la CFE).
Ni vous, ni votre locataire n’avez à payer cette taxe. Vous pouvez demander l’exonération de cette taxe. Mais selon votre interlocuteur au centre des impôts vous pouvez rencontrer des difficultés pour le justifier ! En effet, les justificatifs demandés sont très variables :
– votre parole et votre bonne foi pourront être suffisantes ;
– ou des justificatifs / preuves, vous seront demandés à des degrés différents (relevés de vos locations etc…).
La taxe sur les logements vacants (TLV)
Beaucoup moins connue par les propriétaires, votre collectivité peut vous demander la taxe sur les logements vacants (TLV).
Seuls les logements qui se trouvent dans certaines communes (appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants) sont concernés. La liste des communes est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Pour cela le logement doit être vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
La CFE
La CFE relève du service des impôts des sociétés. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, ses revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, les loueurs en meublé sont automatiquement imposables à la CFE. Toutefois il existe plusieurs cas d’exonérations, c’est au propriétaire d’en faire la demande.
Si les propriétaires mettent leur meublé uniquement à la location tout au long de l’année, sans en disposer, ils doivent payer la CFE (article 1407 du code général des impôts (CGI)). Dans ce cas ils n’ont pas de taxe d’habitation à payer.
En effet, la loi prévoit que la taxe d’habitation et la CFE sont normalement « alternatives ». Mais dans l’article 1459 du code général des impôts concernant l’exonération de CFE, figure ce bémol : « sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre ». Autrement dit, une commune peut librement supprimer l’exonération de la CFE et le propriétaire peut se retrouver à payer une double imposition : taxe d’habitation et CFE.
Voici un tableau de synthèse :
source : https://www.lerevenu.com/immobilier/location-meublee-qui-paye-quoi
Les cas d’exonérations
votre meublé est qualifié « d’habitation personnelle ». C’est le cas si vous pouvez en disposer entre les périodes de location et que de ce fait vous payez déjà une taxe d’habitation (article 1459 du code général des impôts).
vous louez exceptionnellement en meublé une partie de votre habitation personnelle (habitation principale ou secondaire). Ne sont pas considérées comme exceptionnelles les locations renouvelées chaque année (elles sont qualifiées de périodiques).
vous louez ou sous-louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant).
vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme » ( sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la CFE).
Le montant de vos revenus locatifs suite à votre activité LMNP, est inférieur ou égal à 5 000 €. Depuis le 1er janvier 2019 cette exonération de CFE est accordée automatiquement, quelle que soit l’activité exercée (article 1647 D du CGI) si le montant de chiffre d’affaires ou de recettes est inférieur ou égal à 5 000 €.
Que vous soyez redevable ou exonéré de CFE, vous devez dans tous les cas lors de la première année de location du local (logement), déposer une déclaration initiale de CFE n° 1447 C-SD, au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation de votre bien. En cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération et/ou de modification d’un élément quelconque de la précédente déclaration, vous devez faire une déclaration n° 1447 M-SD au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
La taxe de séjour
Elle est obligatoire pour tous les voyageurs de passage, donc en tant que loueur d’hébergement saisonnier vous aurez à la collecter pour la reverser à votre collectivité, mais pas à la payer ! Ce sont vos vacanciers qui doivent la payer.
Son montant et l’application d’une taxe additionnelle varient en fonction des communes et des années.
Nous avons écrit tout un article sur le fonctionnement de la taxe de séjour, n’hésitez pas à regarder notre blog
2 – L’IMPÔT SUR LE REVENU
La location d’un meublé, qu’elle soit saisonnière ou à l’année, pour une résidence principale ou secondaire, va vous générer des loyers perçus et donc un revenu. Comme la plupart des revenus, ils devront être déclarés pour être soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Comment sont imposés les loyers de vos locations meublées de tourisme ?
En tant que LMNP, les loyers perçus pour votre bien meublé sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, contrairement aux locations nues dont les loyers sont à déclarer dans la catégorie revenus fonciers.
En tant que loueur en meublé non professionnel vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition pour vos recettes locatives :
– le régime micro-BIC (ou forfaitaire),
– le régime réel (simplifié ou normal).
Au moment de votre déclaration d’activité vous devrez formuler le régime choisi sur le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921*05).
Afin de vous aider à opter pour le bon régime, nous vous expliquons dans quels cas les choisir.
Remarque sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les locaux d’habitation loués en meublé par les LMNP ne peuvent pas être considérés comme des biens professionnels. Ils sont donc inclus dans le patrimoine taxable à l’IFI du propriétaire.
Quel que soit votre régime d’imposition, sachez que notre application GererMesLocs vous permet de gérer en direct, automatiquement, facilement et gratuitement vos locations saisonnières en toute liberté !
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Le régime micro-BIC (forfaitaire)
Il s’agit du régime le plus simple, mais pas nécessairement le plus intéressant.
Si vous ne souhaitez pas tenir une comptabilité poussée, ni faire appel à un comptable, dans ce cas il vaut mieux opter pour ce régime ! En effet, vous aurez juste à déclarer vos recettes sur votre déclaration de revenus. La comptabilité est limitée au minimum à une comptabilité de trésorerie.
Si vos charges sont très faibles alors le régime du micro-BIC pourra être plus intéressant.
Enfin si votre bien est classé, ce régime peut être plus intéressant également.
Vous l’aurez compris, c’est au cas par cas et tout ça doit se calculer !
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC ?
Cela dépend du montant total de vos recettes et de votre bien.
pour une location meublée classique (non classée) : vos recettes annuelles perçues en 2020 ne doivent pas dépasser 72 600 € ;
pour une location meublée de tourisme (classée) ou une chambre d’hôte : vos recettes annuelles perçues en 2020 ne doivent pas dépasser 176 200 €.
Toutefois, si c’est la 1re ou la 2e année que vous dépassez ce plafond, vous pouvez bénéficier de ce régime une année supplémentaire.
Comment fonctionne l’imposition ?
C’est très simple ! Il suffit de soustraire au montant total de vos revenus annuels (que vous avez tirés de la location de locaux meublés en tant que LMNP), un abattement forfaitaire. Le taux de l’abattement dépendra de votre bien et non de vos charges. En effet, cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos frais quel que soit leur niveau réel. Vos charges ne pourront pas être déduites.
Le bénéfice imposable = les recettes (total des loyers perçus, charges locatives comprises si payées par les locataires) – l’abattement forfaitaire
Si vos recettes sont inférieures à 305 € par an, vous ne paierez aucun impôt (760 € par an pour les chambres d’hôtes).
Taux de l’abattement
50 % pour les locations meublés classiques ou les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ;
71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Déclaration
Vous devez seulement indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenu en ligne ou avec le formulaire n°2042 C-PRO, dans la catégorie BIC. L’administration calculera automatiquement votre BIC imposable en fonction de votre taux d’abattement (50 % ou 71 %). Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
Vous n’avez pas de documents comptables à établir, ni de liasses fiscales à faire.
En tant que LMNP, vos revenus seront également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (pour les LMP dont les recettes sont supérieures à 23 000 €, les revenus sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux).
Le régime réel
Plus complexe et plus contraignant sur le plan comptable et déclaratif, ce régime vous permet néanmoins de déduire vos frais réellement investis dans votre logement meublé ! (charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire, d’agence, prime d’assurance, travaux, etc… et surtout les amortissements !)
Dans 85 % des cas, ce régime est plus intéressant que le régime micro-BIC !
Car il s’avère que le total de vos charges et dépenses dépasse souvent l’abattement forfaitaire de 50%.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime réel ?
Si vos recettes annuelles perçues en 2020 sont supérieures à 72 600 €, le régime réel s’applique (soit le régime réel simplifié ou bien le régime réel normal au delà de 247 000 €).
Mais vous pouvez tout à fait opter pour ce régime même si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € ! (soit dès le début de votre activité en choisissant vos options fiscales sur le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921*05), soit ultérieurement en le notifiant à votre SIE).
Comment fonctionne l’imposition ?
Le bénéfice imposable = les recettes annuelles – les charges et amortissements déductibles.
Les recettes sont la somme des montants des loyers hors taxes, encaissés ou non.
Les charges qui peuvent être déduites sont nombreuses :
les droits d’enregistrement et les frais de notaire ;
les factures d’entretien et de réparations ;
les taxes (foncière, …) ;
les assurances ;
les intérêts de l’emprunt ;
les frais de gestion (Syndic, copropriété…)
les honoraires comptables ;
les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
les abonnements et consommations divers ;
les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)
etc…
Le régime réel permet notamment de déduire les amortissements suivants qui représentent une partie importante du total des charges :
l’amortissement des locaux ;
l’amortissement du matériel et du mobilier ;
l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration ,…
Ceci nous amène à un total des charges déductibles important et bien souvent supérieur aux recettes ! Ce qui permet de réaliser un déficit fiscal et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus de LMNP déclarés en BIC !
De plus, le déficit peut s’imputer sur les bénéfices ultérieurs de la catégorie BIC jusqu’à dix années.
Enfin, comme pour le régime micro-BIC, si vos revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas contraire, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Déclaration
Contrairement au régime micro-BIC, pour le régime réel vous avez :
des obligations comptables :
vous devez tenir un livre journal des recettes et des dépenses, et le cas échéant, un registre d’immobilisations.
des obligations déclaratives :
vous devez télétransmettre une liasse fiscale au SIE. Pour cela vous devez remplir une déclaration de résultat avec le formulaire n°2031-SD accompagnée des annexes suivantes :
un bilan simplifié – annexe n° 2033-A
un compte de résultat simplifié – annexe n° 2033-B
un tableau des immobilisations, des amortissements – annexe n° 2033-C
un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E
Enfin, il faudra reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.
Si vous êtes novice en comptabilité, nous vous conseillons fortement de déléguer cette partie à un expert-comptable (ses honoraires sont déductibles !) ou alors de vous faire aider par des outils comme « Je déclare mon meublé.com » etc…
Nous développerons en détail dans un prochain article le régime réel et son intérêt pour réduire votre imposition.
En attendant, vous pouvez facilement déterminer en quelques minutes le régime le plus intéressant (micro ou réel) selon votre situation grâce à des simulateurs gratuits comme sur » je déclare mon meublé.com » (nous n’avons pas de partenariat avec eux, mais nous utilisons leur outil pour notre meublé et nous le recommandons.)
Nous dédierons également un article sur les spécificités des chambres d’hôtes. En effet, l’activité des chambres d’hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée !
Malgré ces taxations, le statut LMNP reste le plus intéressant pour optimiser et rentabiliser son capital.
Tout savoir sur le statut LMNP et LMP
Pour ceux qui débutent dans la location saisonnière, vous êtes nombreux à nous demander si vous avez l’obligation d’avoir le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) alors que vous louez seulement quelques semaines dans l’année ? La réponse est oui !
Dans cet article nous allons vous expliquer l’essentiel à retenir sur ce statut. Et pour les expérimentés, nous allons vous informer des nouveautés 2021 sur le statut LMNP et LMP.
Le statut LMNP
Il s’agit du statut fiscal par défaut dont disposent les propriétaires bailleurs qui louent en meublé un logement ou une partie de ce logement, et dont les revenus issus de cette location ne dépassent pas certains seuils.
Que vous louiez un peu, beaucoup , passionnément ou presque pas du tout votre meublé, le statut LMNP s’applique obligatoirement. Ce statut permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier (maison, appartement, gîte, chambre…) en location meublée, en dehors de leur activité professionnelle principale.
Obtention du statut LMNP
Le statut LMNP est un statut fiscal (et non un régime fiscal) dont les règles sont édictées par la loi de finances et le Code général des impôts.
Conditions du statut LMNP
Vous devez donc vous assurer que votre bien remplit les deux conditions suivantes :
1/ il répond à la définition de la location meublée ;
2/ sa surface fait plus de 9 m2.
Les biens immobiliers concernés sont :
les maisons et appartements meublés ;
les résidences hôtelières, de tourisme ;
les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
les mobil-homes ;
les maisons de retraite ;
les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, voyageurs d’affaires).
Attention : L’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison,…) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée.
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut également respecter au moins l’une des trois conditions de revenus suivantes :
• les revenus annuels de votre location meublée sont inférieurs à 23 000 euros à l’échelle du foyer fiscal ;
• les revenus issus de votre location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
• aucun membre du foyer fiscal ne figure au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.
Avantages du statut LMNP
Bon à savoir : si vous investissez en résidence de services sous le statut LMNP, vous pouvez récupérer la TVA ! Le statut LMNP est également cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard
En effet, le propriétaire qui investit dans une résidence neuve avec services peut opter pour le statut LMNP classique et le dispositif Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du logement. Cet avantage fiscal est calculé dans la limite de 300 000 € d’investissement. Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition mais en contrepartie il faut conserver son bien pendant au moins 20 ans.
Le statut LMNP s’applique aussi bien aux logements neufs qu’à « l’ancien ». On parle de « LMNP ancien » (ou LMNP occasion) pour les biens immobiliers construits depuis 15 ans ou plus.
Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants (défiscalisation des revenus, imputation des déficits sur les bénéfices BIC à venir,…). Ce sujet sera détaillé prochainement.
Le statut LMP
L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :
1/ Les recettes annuelles de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
2/ Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur a le statut de loueur non professionnel.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Dans la pratique ce statut concerne les propriétaires qui louent généralement plusieurs biens immobiliers.
Avantages du statut LMP
vous pouvez imputer vos déficits sur le revenu global du foyer (en LMNP c’est uniquement sur vos revenus BIC) ;
vous pouvez récupérer la TVA et déduire vos charges ;
vous pouvez bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières sous certaines conditions (l’activité doit être exercée depuis au moins cinq ans et vos recettes locatives doivent être inférieures à 90.000 € par an. Ensuite l’exonération est partielle de 90.000 à 126.000 €) ;
vous n’êtes pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (l’IFI) si vos recettes dépassent 23.000 € par an ET si elles représentent plus de la moitié de vos revenus.
vous transmettez votre patrimoine dans des conditions avantageuses grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession.
Inconvénients du statut LMP
Le taux des cotisations sociales !
C’est la mauvaise nouvelle du début d’année 2021. Le statut LMP est désormais soumis aux cotisations sociales des indépendants (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés alors que dans le régime précédent les bailleurs en LMP relevaient uniquement des prélèvements sociaux de 17,2% sur leurs bénéfices.).
Et en cas d’activité déficitaire (lorsque les charges locatives annuelles déductibles dépassent les bénéfices), un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 € est prélevé par la Sécurité Sociale des Indépendants !
Enfin, les plus-values à court terme des ventes seraient elles aussi soumises aux cotisations sociales…
Le législateur semble réfléchir à des règles différentes pour les LMP exerçant en société. A suivre …
Obtention du statut LMP
Les mêmes démarches que le statut LMNP sont à réaliser (voir notre article sur la synthèse des démarches et obligations pour lancer son activité de location saisonnière).
La loi de finances 2020 a supprimé la condition d’inscription au registre du commerce (RCS) du loueur en meublé professionnel.
Ainsi le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au RCS. Cela a un impact important pour les loueurs en meublé non professionnels dont une partie a alors basculé dans le statut LMP sans le vouloir et surtout, souvent, sans même le savoir !… En effet, par le passé c’était l’inscription au RCS qui déclenchait l’assujettissement aux charges sociales avec le statut social TNS (travailleurs non salariés).
Les nouveautés 2021
A compter du 1er janvier 2021, sont donc soumis aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux) :
tous les loueurs en meublé professionnels (LMP)
les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000 € de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)
Cependant, la question reste en suspens pour les français expatriés en Europe. En effet cette loi n’est pas compatible avec le droit européen qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale. En général, c’est celui de son pays de résidence et de son activité principale.
La « taxe de séjour », c’est quoi ?
Dès lors que vous aurez effectué vos démarches en mairie pour déclarer votre meublé de tourisme, vous allez recevoir des informations du service gestionnaire de la taxe de séjour de votre territoire.
C’est un impôt local que certaines communes peuvent demander. Cette taxe varie donc selon la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) qui décident de son application et de son montant selon les années. Cette taxe sert à financer et promouvoir le développement de l’attractivité touristique de chaque territoire. Les départements peuvent également décider d’une taxe additionnelle (toujours fixée par la commune ou l’EPCI) qui vient s’ajouter à la taxe de séjour. Ne croyez pas qu’il s’agisse encore d’un impôt purement français ! D’autres pays d’Europe appliquent des taxes de séjour sur ses hébergements, notamment l’Espagne et l’Italie.
Elle est obligatoire pour les voyageurs de passage (c’est-à-dire les vacanciers dans une commune où ils ne résident pas habituellement), s’ils sont assujettis. En effet, dans certains cas bien définis, une exonération de la taxe de séjour est possible.
Elle concerne plusieurs catégories d’hébergements, qu’ils soient classés ou non :
Palace
Hôtel de tourisme
Résidence de tourisme
Meublé de tourisme ou location de vacances entre particuliers (dont chambre chez l’habitant)
Chambre d’hôtes
Village de vacances
Hébergement de plein air (camping, caravanage, air de stationnement)
Port de plaisance
Auberge de jeunesse, établissement accueillant des colonies, centres de vacances
Qui paye la taxe de séjour ?
Vos vacanciers !
En tant qu’hébergeur, vous devez collecter la taxe de séjour et la taxe additionnelle (si vous êtes concernés) auprès des touristes qui séjournent chez vous. Ces taxes doivent donc être payées par vos vacanciers (elles s’additionnent et sont payées en même temps).
Vous avez l’obligation d’afficher le montant de la taxe de séjour dans le logement loué et de le faire figurer sur la facture ou reçu remis aux vacanciers.
Dans la pratique, la taxe de séjour (et additionnelle), sont rajoutées distinctement au loyer. Les tarifs que vous attribués pour vos locations sont considérés hors taxes de séjour. Les taxes viennent se rajouter à la fin, au moment de la confirmation de la réservation.
Cas des plateformes de locations….
Si vous avez décidé de passer par des plateformes de locations saisonnières intermédiaires de paiement pour louer votre bien comme Airbnb, Booking, Expedia, Abritel, etc… sachez qu’elles ont l’obligation de collecter la taxe de séjour pour vous (la taxe de séjour est payée directement au moment de la réservation sur leur plateforme). Elles le font au tarif légalement applicable à votre hébergement, vous n’avez rien à faire pour les nuitées commercialisées par leur intermédiaire. C’est également ces opérateurs qui déclarent et reversent les sommes auprès du service gestionnaire de la taxe de séjour dans votre territoire.
Attention ! Pour les autres nuitées qui sont commercialisées par vous ou un opérateur numérique qui n’est pas dans l’obligation de collecter la taxe de séjour, vous devez collecter, déclarer et reverser les sommes correspondantes aux nuitées effectuées dans votre hébergement. Si vous ne le faites pas vous pourrez être sanctionné ! Renseignez-vous auprès de votre opérateur pour savoir qui fait quoi …
Les exceptions…
Elles sont précisées sur le site service-public.fr :
1/ Certaines personnes peuvent être exonérées de la taxe de séjour, selon la décision de la commune ou de l’EPCI :
Enfant de moins de 18 ans,
Titulaire d’un contrat de travail saisonnier employé dans la commune
Bénéficiaire d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement temporaire
Personne occupant des locaux à titre gratuit ou dont le loyer est inférieur à un montant déterminé par le conseil municipal
2/ si vos vacanciers peuvent prouver être domiciliés sur la commune, alors ils n’ont pas de taxe de séjour à payer sur cette commune, même s’ils ont une résidence dans une autre commune.
Qui déclare ?
C’est vous !
(sauf si vous passez par une plateforme de location qui collecte, déclare et reverse directement).
Votre déclaration en mairie va engendrer un message du service taxe de séjour de votre commune vous indiquant la marche à suivre. De plus en plus de communes utilisent une plateforme d’information, de déclaration et de reversement des taxes de séjour, propre à leur territoire. Ces plateformes web sont très bien faites et ont bien simplifié les démarches ! Dans ce cas vous recevrez un mail qui vous invitera à créer votre compte sur la plateforme dédiée. Sinon, il faudra utiliser des téléservices ou même des bordereaux papiers selon certains territoires. De toute façon, le service gestionnaire vous indiquera la procédure et les outils mis à disposition.
La procédure à suivre
Qu’importe les moyens utilisés (plateforme, bordereaux,…) vous devrez déclarer tous les mois avant le 15, le nombre de nuitées effectuées le mois précédent dans votre meublé de tourisme ainsi que le montant de la taxe de séjour.
À partir de ces données que vous communiquez chaque mois, les sommes à reverser seront calculées chaque fin de période sur un état récapitulatif. Vous devrez alors reverser la taxe (soit directement en ligne depuis votre compte, soit par virement ou en retournant par courrier un chèque accompagné de cet état récapitulatif).
Attention ! Même si vous n’avez récolté aucune taxe de séjour, vous devez faire une déclaration (à zéro), chaque mois avant le 15.
Comme vous pouvez le constater, la procédure à suivre est assez simple et vous êtes accompagné tout au long de vos démarches. Le plus dur est de ne pas oublier de déclarer chaque mois la taxe de séjour, surtout si on n’a pas eu de locataires !
le montant de la taxe de séjour va dépendre de plusieurs paramètres avec lesquels il faudra composer : la localisation, le type d’hébergement, le classement, le nombre d’adultes, le nombre d’occupants…
La taxe de séjour est due par personne et par nuit. Son montant varie :
selon le type d’hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc…)
et selon que l’hébergement soit classé ou non (voir notre article sur le classement)
Selon la localité, le tarif journalier sera plus ou moins élevé et vous aurez peut-être une taxe additionnelle. Attention, ce ne sont pas forcément les grandes villes qui ont les tarifs les plus élevés. Vous pourrez être surpris du tarif journalier de certains villages !
Ensuite, ce qui impactera le montant de la taxe de séjour, sera le classement ou non de votre bien. Car la méthode de calcul n’est pas la même.
Montant de la taxe de séjour pour les hébergements classés
Montant de la taxe de séjour pour les hébergements non classés
Au départ vous pouvez vous sentir un peu perdu, mais vous verrez, c’est comme pour tout, c’est juste une question d’habitude ! Vous pouvez aussi utiliser le téléservice d’impots.gouv.fr pour accéder à un simulateur de taxe de séjour ou consulter la mairie ou l’office du tourisme. Et si vous bénéficiez d’un accès à une plateforme dédiée pour la taxe de séjour pour votre territoire, vous aurez tous les tarifs indiqués ainsi qu’un calculateur automatique pour connaître précisément le montant de la taxe à réclamer à vos vacanciers.
Classer un meublé de tourisme?
Les “meublés de tourisme” concernent les villas, les appartements ou les studios meublés, à l’usage exclusif du vacancier qui effectue un séjour pour des fins de tourisme, sans y élire domicile.
Autrement dit, les meublés de tourisme sont des locations de vacances de court ou long terme qui sont strictement encadrée par la loi et sont réservés exclusivement aux voyageurs. Une location est considérée comme “saisonnière” lorsque sa durée n’excède pas 90 jours consécutifs soit de 12 semaines, selon la loi du 2 Janvier 1970 dite loi Hoquet.
« Les meublés de tourisme répondent aux conditions minimales de confort et d’habitabilité fixées par le décret n° 87-149 du 6 Mars 1987, sont exempts d’odeurs spécifiques permanentes et sont situés hors des zones de nuisance résultant des installations classées, routes à grande circulation, voies ferrées, aéroports, par exemple. ». Mais alors qu’est-ce qu’un meublé de tourisme classé ?
Les meublés de tourisme sont classés de 1 à 5 étoiles, suivant leur niveau de confort, leur surface habitable et leur équipement mais aussi les services offert. C’est un classement valable sur 5 ans sans tacite reconduction. Il appartient au loueur d’établir sa capacité d’hébergement, son offre et de déterminer la catégorie de classement qu’il souhaite.
Les organismes responsables du classement des meublés de tourisme utilisent une grille de 112 critères autour des “équipements, services d’hospitalité, accessibilité et développement durable”.
À la demande de son propriétaire, un meublé peut être classé par les services de l’État dans une catégorie officielle (1 à 5 étoiles) en passant par un prestataire de service accrédité.
À quoi correspondent le classement de catégorie 1 à 5 étoiles en meublé de tourisme ?
Comme dit précédemment, l’évaluation se déroule sur trois catégories différentes : équipements et aménagements, services au client et accessibilité et développement durable.
La visite de l’inspecteur
Lorsque vous postulez pour obtenir un classement de votre logement en meublé de tourisme pour les catégories 1*, 2*, 3*, 4* ou 5*, il fait l’objet d’une visite d’inspection déclarée.
Une visite d’inspection déclarée consiste à vérifier l’ensemble des critères relatifs au tableau de classement des meublés de tourisme par l’inspecteur d’un organisme tierce accrédité ou agrée (nous vous expliquons en détails dans les parties suivantes) qui se déclare à son arrivée.
La visite d’inspection est effectuée après avoir signé un contrat de partenariat commercial entre vous (le demandeur ou mandataire du logement meublé) et l’organisme d’inspection (cabinet accrédité ou organisme réputé accrédité).
L’évaluation de l’état et de la propreté
Le niveau d’étoiles vous sera contribué suite à une évaluation de l’état et de la propreté de votre location de vacances. Revoyons ce que signifie exactement la notion de propreté et d’état :
La notion de propreté, c’est lorsqu’un élément est non propre, cet élément est alors momentanément altéré.
La notion d’état, c’est lorsqu’un élément est en mauvais état, il est durablement altéré.
L’état et la propreté sont évalués sur une échelle de 1 à 4 selon des appréciations précisées pour chaque critère :
1 : Insuffisant
2 : Moyen
3 : Bien
4 : Excellent
Les critères d’évaluation pour l’état et pour la propreté :
1 : Insuffisant (ce qui n’est pas acceptable)
2 : Moyen (ce qui laisse une impression négligée ou ce qui est trop usé, usagé, vétuste)
3 : Bien (bon niveau avec des améliorations marginales à apporter)
4 : Excellent
Pour pouvoir valider ces critères, il existe une note minimale à atteindre afin d’obtenir le niveau d’étoile ciblé par vous-même ou par le mandataire du logement :
Le niveau à obtenir pour les catégories 1* à 3* est supérieur ou égal à 3.
Le niveau à obtenir, pour les catégories 4* et 5* est supérieur ou égal à 3,5.
Pourquoi faire classer son meublé de tourisme ?
Le propriétaire peut demander le classement de son meublé de tourisme à un organisme de contrôle spécialisé dans ce domaine. Ce classement indiquera au locataire le niveau de confort et la qualité du service.
Néanmoins, il faut savoir que classer son meublé de tourisme n’est pas obligatoire, mais volontaire. Avoir un meublé de tourisme classé rentrera tout de même en votre faveur puisqu’il témoigne d’une bonne qualité de votre prestation en plus d’avoir un avantage fiscal.
En effet, le classement permet de certifier la qualité d’un meublé de tourisme proposé en location saisonnière. Il peut donc être avantageux pour le bailleur de le demander aux organismes certifiés, en suivant la procédure. Un bon classement fidélise les locataires et permet notamment un abattement forfaitaire fiscal de 71%.
En résumé, voici les raisons pour lesquelles il est très avantageux de demander un classement de votre meublé de tourisme :
Payer moins d’impôts dans le cadre d’un régime BIC : abattement de 71%, au lieu de 50% pour les meublés classés (Loi de finances 2010),
Possibilité d’adhérer à l’Agence Nationale des Chèques Vacances (ANCV) afin de pouvoir accepter le paiement de la location avec les chèques vacances,
Offrir un gage de qualité de l’hébergement de plus en plus demandé par l’hôte,
Se démarquer de la concurrence et attirer de nouveaux locataires vacanciers
Quelle est la réglementation concernant les meublés de tourisme ?
Comme dit précédemment, la location d’un meublé de tourisme est strictement encadrée par la loi et dispose de réglementations strictes qui sont les suivantes :
Vous avez l’obligation de déclarer à l’administration fiscale l’ensemble des loyers perçus.
Si le logement est situé dans une zone concernée par la taxe de séjour, vous devrez la percevoir puis la reverser en mairie.
Il faut vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas les meublés touristiques. Cette restriction peut concerner les immeubles bourgeois ou de haut standing où toute activité professionnelle est interdite.
Enfin, le bien doit respecter les normes de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit notamment proposer un éclairage naturel suffisant, des équipements, l’eau et le chauffage pour le confort des locataires. En outre, depuis le 8 mars 2015, chaque meublé de tourisme doit être équipé d’un détecteur de fumée normalisé.
Comment faire classer son meublé de tourisme ?
Le propriétaire ou gestionnaire de location saisonnière doit faire visiter le meublé de tourisme à l’un de ces organismes suivants :
les organismes de contrôle accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC)
les organismes de contrôle agréés selon l’article L324-1 du Code du Tourisme
Afin que ce dernier lui remette un certificat de visite comportant 3 documents :
le rapport de contrôle;
la grille de contrôle remplie par l’organisme;
une proposition de classement.
À la suite de cela, le bailleur peut refuser la proposition de classement sous deux semaines seulement; à défaut, le classement est confirmé. Le document indique le nom du propriétaire, l’adresse du bien immobilier de location saisonnière, le nombre de personnes que le logement peut accueillir et le dit classement. Chaque mois, les organismes de classement transmettent ces décisions de classement à l’Organisme Départemental du Tourisme.
Les sanctions en cas de publicité mensongère sur votre classement
D’après le décret n°67-128 du 14 février 1967 : toute personne qui aura fourni des informations fausses sur “la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement”, à savoir le classement entre autres, peut se voir attribuer une amende de 3750 euros, voire 7500 euros si récidive il y a.
Maintenant que vous savez ce qu’est qu’un meublé de tourisme classé et ses avantages ainsi que les étapes à suivre pour obtenir un classement, vous pouvez vous aussi commencer à faire votre demande ! N’oubliez pas de faire une liste de tous vos équipements ainsi que tous les services que vous offrez avec votre location saisonnière afin de vous aider à mieux trouver votre classement.
Comment calcule t'on l'amortissement en LMNP?
Lorsque vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’une location de vacances, vous obtenez des réservations qui génèrent un revenu pour faire fonctionner votre activité locative. Ces revenus sont imposables sous différents régimes fiscaux.
Afin de compléter vos droits et vos obligations en matière de location saisonnière et d’éviter tout problème d’ordre juridique, il est important de choisir le mode d’imposition et le statut qui vous correspond. Il existe alors deux possibilités de statuts sous lesquels vous pouvez exercer la location meublée saisonnière : louer en meublé professionnel (LMP) ou bien louer en meublé non professionnel (LMNP).
Que ça soit LMP ou LMNP, vous devrez dans tous les cas choisir le régime fiscal qui soit adapté à votre situation avant de pouvoir déclarer vos revenus. L’avantage avec le statut de LMNP, c’est que vous disposez d’un amortissement qui vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus locatifs. Autrement dit, vous pourrez profiter de sa dévalorisation annuelle pour venir limiter les bénéfices enregistrés et donc l’impôt sur le revenu à payer.
Qu’est ce que l’amortissement LMNP ?
Le processus d’amortissement joue un rôle essentiel dans votre activité de location saisonnière meublée. Il est donc crucial de bien comprendre son fonctionnement et d’éviter tout problème d’ordre fiscal.
Un amortissement financier correspond à une diminution d’appréciation d’un bien ou d’un objet, destiné à perdurer dans le temps au sein de votre entreprise. Dans le cadre d’une entreprise de location saisonnière, il s’agit d’un même mécanisme. En effet, dans ce cas de figure, votre bien loué perd de sa valeur au fil du temps puisqu’il devient “ancien”. Vous allez donc devoir réaliser quelques travaux pour redonner de la valeur à votre bien. C’est là que va jouer l’amortissement LMNP, à savoir que ce dernier est calculé par composants et un composant correspond à un élément constituant le bien, soit :
L’espace de tout votre terrain
Votre bien immobilier et les frais d’acte (déductibles sur 25 à 40 ans)
L’aménagement intérieur du bien, c’est à dire les commodités et les équipements (déductibles sur 5 à 10 ans)
Quels sont les avantages de l’amortissement LMNP ?
L’amortissement en LMNP dispose de plusieurs avantages pour votre activité de location saisonnière meublée. Tout d’abord, c’est un statut qui vous permet d’être peu contraignant à la revente de votre bien puisque en cas de non location de votre meublé par le biais d’une entité tierce (une entreprise de gestion de location saisonnière), en cas de plus-value réalisée sur votre bien, l’amortissement n’aura aucune incidence.
De plus, l’amortissement en LMNP vous permet de stocker ses composants. Autrement dit, votre résultat ne pourra pas être négatif, il ne peut donner lieu à une situation de déficit puisque toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées durant les années suivantes, sans une limite de temps.
Quelle est la durée de l’amortissement en appartement LMNP ?
Les durées de l’amortissement en LMNP vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux puis de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Il faut savoir que nous ne pouvons pas amortir des terrains, puisque ces derniers ne se déprécient pas à cause du temps qui passe. En raison de la difficulté à obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est souvent pratiqué une valeur forfaitaire de 10 à 20% du prix global.
Néanmoins, dans certains cas de figure tel que en montagne, en bord de mer ou dans les grandes villes, la valeur réelle de votre terrain sera beaucoup plus élevée avec une évaluation forfaitaire qui ne sera pas opposable à l’administration fiscale.
Quel est le calcul de l’amortissement LMNP ?
Pour calculer l’amortissement annuel de votre bien, il suffit de diviser sa valeur d’origine par son nombre d’années probable d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ».
Mais avant de calculer votre amortissement pour LMNP, il faudra distinguer quelques éléments soumis à des régimes d’amortissements différents :
L’immobilier hors taxes (hors terrain), ainsi que les frais de notaire qui sont amortis sur une durée de 20 à 40 ans
Les commodités et équipements hors taxes sont amortis sur une durée de 5 à 7 ans
Et les frais de notaire et les travaux font-ils partie de l’amortissement LMNP ?
En effet, les frais de notaire et certains frais de travaux font partie des dépenses qui sont intégrées aux amortissements en LMNP.
N’oubliez pas ainsi, d’intégrer les frais de notaire ainsi que les frais de travaux dans votre document fiscal. Cette somme pourra être réintégrée à l’amortissement.
10 CHARGES DEDUCTIBLES DES LOCATIONS SAISONNIERES
Ce n’est pas un secret, les impôts peuvent réduire grandement votre revenu locatif. Même si vous avez eu une bonne année et que votre logement a été très souvent occupé, vous pourriez en effet déchanter au moment de payer vos impôts… S’il n’y a rien que vous puissiez faire pour éviter de payer des impôts, des déductions fiscales pourraient toutefois vous aider à faire baisser votre facture et vous faire retrouver le sourire.
Chaque pays possède sa propre législation en matière de location saisonnière. Les déductions de charge dépendent donc de l’endroit où vous payez vos impôts. N’oubliez pas de vous renseigner sur votre situation particulière avant de faire votre déclaration d’impôts !
Vous souhaitez savoir ce que vous pouvez déduire des charges de votre location saisonnière en France ?
10 CHARGES DEDUCTIBLES DES LOCATIONS SAISONNIERES
Ce n’est pas un secret, les impôts peuvent réduire grandement votre revenu locatif. Même si vous avez eu une bonne année et que votre logement a été très souvent occupé, vous pourriez en effet déchanter au moment de payer vos impôts… S’il n’y a rien que vous puissiez faire pour éviter de payer des impôts, des déductions fiscales pourraient toutefois vous aider à faire baisser votre facture et vous faire retrouver le sourire.
Chaque pays possède sa propre législation en matière de location saisonnière. Les déductions de charge dépendent donc de l’endroit où vous payez vos impôts. N’oubliez pas de vous renseigner sur votre situation particulière avant de faire votre déclaration d’impôts !
Vous souhaitez savoir ce que vous pouvez déduire des charges de votre location saisonnière en France ?
FISCALITÉ DE LA LOCATION SAISONNIÈRE : LES RÈGLES DE BASE
À partir du moment où vous louez un logement en saisonnier, que ce soit de manière régulière ou seulement quelques semaines par an, les loyers perçus doivent être déclarés.
Il est cependant important de mentionner qu’il existe deux régimes déclaratoires pouvant s’appliquer aux locations saisonnières :
Le régime forfaitaire ou “micro-BIC” (si les recettes annuelles ne dépassent pas 33 200 €) : les propriétaires bénéficient d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas ce seuil. Dans ce cas là, aucune déduction supplémentaire n’est autorisée.
Le régime réel d’imposition : les propriétaires peuvent déduire l’intégralité des charges supportées au titre de cette activité (au lieu de bénéficier de l’abattement forfaitaire).
Sachez par ailleurs que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l’objet d’une fiscalité particulière plus avantageuse et notamment d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 82 200 € par an.
Voyons maintenant les charges que vous pouvez déduire si vous êtes imposé au régime réel.
1. DEPENSES GENERALES
Les dépenses générées par vos services peuvent être déduites en tant que dépenses pour le maintien de votre entreprise. Ces dépenses comprennent généralement les factures de gaz et d’électricité, les frais de téléphone et les dépenses liées à votre connexion internet.
2. LES RÉPARATIONS ET L’ENTRETIEN
Même les propriétaires les plus chanceux auront, à un moment ou à un autre, à faire face à des frais de réparation et d’entretien. Que vous ayez besoin d’un nouveau toit ou que vous deviez réparer un évier qui fuit, vous devriez pouvoir déduire les frais de travaux du montant brut de vos loyers.
Attention toutefois, pour qu’elles puissent être déductibles, ces réparations doivent être nécessaires en raison de la vétusté du logement ou d’un cas de force majeure ou bien que le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire.
3. L’ASSURANCE
Les superbes maisons en bord de mer et les luxueux chalets de montagne sont des logements très demandés mais le coût de l’assurance contre les tempêtes, les avalanches et autres catastrophes naturelles peut être particulièrement élevé. Ajoutez à cela une assurance responsabilité pour protéger vos biens en cas d’accident et vous obtiendrez une facture particulièrement salée !
Pour déduire vos frais d’assurance, n’oubliez pas de bien conserver vos factures et autres justificatifs de paiement !
4. LES TAXES, ABONNEMENTS ET CONSOMMATIONS DIVERSES
Les factures d’électricité, d’internet, d’eau et d’autres services essentiels pour votre location saisonnière peuvent s’élever à plusieurs centaines d’euros par mois. Si vous ajoutez les taxes, notamment la taxe foncière et éventuellement la taxe d’habitation, vous atteindrez plusieurs milliers d’euros par an.
5. LA PROMOTION ET LE MARKETING DE VOTRE BIEN
Sachez que les frais non liés au bien mais liés à l’activité de location meublée comme un abonnement à Lodgify ou tout autre dépense de publicité pour votre logement sont également déductibles. En choisissant de vous abonner pour un ou deux ans à Lodgify vous bénéficierez ainsi d’une réduction de 20 à 25% sur le prix mensuel mais également d’une belle déduction fiscale !
6. LES FRAIS DE COMPTABILITÉ
Vous avez peut-être rempli vos déclarations d’impôt avec un crayon et une calculatrice pendant des années, mais un bon comptable pourrait vous faire économiser plus que du temps… Gagnez du temps et de l’argent en faisant appel à un professionnel. Après tout, les honoraires d’un expert-comptable sont aussi déductibles de vos revenus de location meublée.
7. LES MEUBLES ET MATÉRIELS
Impossible de louer un logement sans table, lit, canapé ou même télévision ! Alors soignez l’ameublement de votre location saisonnière et équipez-la avec tous les meubles et les équipements dont pourraient avoir besoin vos hôtes. Après tout, les meubles et matériels d’une valeur inférieure à 600 € TTC peuvent être enregistrés directement en charges, tandis que les équipements plus coûteux peuvent être considérés comme des charges amortissables, permettant ainsi de déduire un pourcentage du coût d’acquisition tous les ans.
8. LES FRAIS DE PROCEDURE EN CAS DE LITIGE
Nous vous souhaitons que tout se passe toujours bien avec vos locataires. Gardez tout de même à l’esprit que des litiges peuvent survenir, entraînant des frais souvent importants. Si cela devait vous arriver, sachez que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les honoraires versés à un avocat, un huissier ou un expert relatifs aux procédures qui vous concernent. Assurez-vous également que votre règlement intérieur soit mise en place et que vous mettez bien l’accent sur la sécurité.
9. LOGEMENT VACANT
Pour les biens locatifs de longue durée, les propriétaires peuvent souvent déduire les coûts et dépenses de gestion et de maintenance même lorsqu’ils sont inoccupés. Pour les propriétaires de location saisonnière, il pourrait être intéressant de vérifier si ces dépenses sont également déductibles, en particulier si votre bien a souffert d’une situation qui a affecté négativement le nombre de réservations (une catastrophe naturelle par exemple).
10. LES DÉPENSES EN MATIÈRE D’ALIMENTATION ET DE BOISSONS
C’est particulièrement vrai si vous gérez un B&B. Outre la nuitée, votre offre inclut-elle des repas tels que le petit déjeuner ou le dîner ? Si votre réponse est oui, vous pouvez également déduire en plus de la TVA, les dépenses que vous générez pour acheter la nourriture et les boissons que vous fournissez aux invités dans le cadre d’un séjour chez vous. Cela peut être très intéressant si votre activité est également axée sur l’aspect gastronomique de votre séjour.