Règlementation location saisonnière

Continuons ensemble notre tour d’horizon sur les démarches à effectuer lorsque vous souhaitez louer votre meublé de tourisme. Car une fois votre bien secondaire déclaré à la mairie, il va falloir le déclarer aux impôts et plus précisément au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre territoire. En effet, votre activité locative est assimilée à une « création d’activité commerciale ». Vous serez considéré comme un « professionnel » pour les administrations même si vous n’êtes pas un loueur professionnel. Vous restez un « non professionnel « sur le plan juridique. Pour cela, vous n’allez pas vous adresser directement au SIE dont dépend votre location saisonnière. Comme pour toute création d’entreprise, vous allez devoir enregistrer votre activité de loueur en meublé auprès du greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui informera les autres administrations pour vous.

Dans cet article nous allons aborder l’aspect déclaratif des démarches. Nous verrons dans un prochain article les différents régimes d’imposition et l’aspect fiscalité. Faisons les choses dans l’ordre et par étape !

RÉSUMÉ DE L’ARTICLE
Pour pouvoir déclarer votre activité aux impôts il faut d’abord la créer juridiquement. Informez le greffe du tribunal de commerce qui se chargera d’avertir pour vous les autres organismes (INSEE et SIE) qui vous enverront les informations et formulaires à compléter. Vous avez 3 principaux formulaires :
– formulaire P0I à envoyer au greffe du tribunal de commerce pour créer votre activité de LMNP et obtenir votre numéro SIRET.
– le questionnaire 751-SD sur les caractéristiques de votre logement que votre SIE vous fera parvenir.
– le formulaire 1447-C-K de déclaration initiale de CFE, que vous recevrez ou qu’il faudra télécharger le cas échéant avant le 31 décembre.

1 – L’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce

Tout comme les loueurs en meublé professionnels (LMP), même si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous allez devoir déclarer votre activité de location saisonnière, comme n’importe quelle activité commerciale. Pour connaitre la différence entre les deux statuts LMP et LMNP voir notre article, mais sachez déjà que si vos revenus de location meublée dépassent 23 000€ vous devrez passer au statut LMP.

Cette déclaration obligatoire se fait par le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921*05) qu’il vous suffit de compléter, de signer et d’envoyer au greffe du tribunal de commerce du lieu de votre logement loué (si vous avez plusieurs locations meublées, le greffe compétent est celui où se trouve la location qui génère les revenus les plus élevés.)

Exception : en Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), la réception et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises.

Je vous l’accorde, le formulaire P0i n’est pas toujours simple à compléter ! Pour vous aider à remplir votre formulaire, vous pouvez utiliser l’assistance de jedeclaremonmeuble.com. Ils ont une vidéo explicative ainsi qu’un formulaire simplifié qui va préremplir pour vous le formulaire P0i. C’est gratuit et ils répondent à vos questions si besoin.

Les points d’attention du formulaire P0i :

la case 1 – si l’existence d’un SIREN : quelle que soit votre activité non salariée déjà exercée en tant que personne physique, il faudra reporter votre numéro SIREN existant ou clôturé. En effet, une personne physique ne peut avoir qu’un seul numéro de SIREN. L’INSEE vous donnera le même SIREN pour votre nouvelle activité de loueur en meublé mais elle vous attribuera un nouveau numéro « NIC » pour le SIRET (les 5 derniers chiffres du N° SIRET). Le but de cette information est de bien séparer les deux activités pour éviter toute confusion auprès des administrations.
la case 6 – la date de début d’activité : elle dépend de votre situation. Si vous avez acquis votre bien immobilier dans l’année, nous vous conseillons de renseigner la date d’acquisition (la date de l’acte de vente signé chez le notaire). Vous pourrez ainsi déduire les frais de notaire, les honoraires d’agence, les travaux, etc… (seulement si vous n’avez pas habité le bien). Car les charges ne peuvent être déduites qu’à partir de la date de début d’activité (d’où son importance !). Dans les autres cas, vous indiquerez soit la date de mise en location (date d’entrée du 1er locataire), soit la date de la première facture liée à l’activité. Enfin, autre spécificité, vous devez cocher activité « permanente » et non saisonnière ! En effet, cela ne correspond pas à votre type de contrat de location (qui est bien saisonnier) mais à votre type d’activité et votre bien est dédié à 100% à la location meublée (même si vous y séjournez de temps en temps !). Bref, il faut le savoir ! Ce formulaire n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, je vous l’avais dit. Enfin, pour « l’activité exercée », vous indiquerez » Loueur en meublé non professionnel » (LMNP).
la case 10 – les options fiscales : Autre problématique que vous pouvez rencontrer, c’est le choix du régime d’imposition. Car à ce stade, vous n’aurez peut-être pas eu le temps de vous pencher sur la question et de faire des études comparatives. Pas de panique ! En quelques minutes vous pouvez obtenir gratuitement une simulation du régime le plus avantageux sur jedeclaremonmeuble.com. Il existe plusieurs simulateurs et prestataires sur internet pour réaliser ce genre d’étude. A vous de voir lesquels vous préférez mais le leader jedeclaremonmeuble.com est très bien. Nous étudierons en détail les différents régimes dans notre prochain article. Pour l’heure sachez que le régime réel est plus avantageux pour 85% des loueurs en meublé. L’inconvénient est que cela nécessite la tenue d’une liasse fiscale mais cela en vaut la chandelle car vous pouvez défiscaliser tous vos revenus locatifs ! Enfin vous avez toujours la possibilité de changer d’option ultérieurement. Donc en fonction de votre choix, dans B.I.C, vous cocherez « Micro » (le régime par défaut, avec l’abattement forfaitaire de 50 %) ou « Réel simplifié » (si vos revenus sont inférieurs à 72 600 €, sinon il faudra cocher « Réel normal »). Concernant la TVA, l’activité de LMNP est hors champs de TVA, donc vous devez cocher « Franchise en base ».
la case 11 – observations : vous pouvez justement indiquer en commentaire « l’activité de LMNP est hors champs de TVA ».

En principe vous devez faire votre déclaration dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée. Cette date correspond soit à la date d’achat du bien ou à la date réelle de début d’activité. Si vous n’avez pas respecté ce délai, vous pouvez toujours le faire ultérieurement mais ne tardez pas !

Vous l’aurez compris, cette inscription au greffe est indispensable car elle va vous permettre :

d’obtenir votre numéro SIRET pour votre activité de location saisonnière. Le fait d’avoir un SIRET ne fait pas de vous un chef d’entreprise ! Beaucoup de gens font l’amalgame et pensent qu’ils vont devenir un professionnel de l’immobilier avec toutes les contraintes de création d’entreprise qui en découlent ! Pas du tout ! Vous avez bien le statut de « non professionnel » et le numéro SIRET vous servira uniquement si vous devez transmettre une liasse fiscale en cas d’option pour le régime Réel, c’est tout !

de déclarer votre début d’activité de loueur en meublé non professionnel. Vous avez le statut de LMNP, vous pouvez louer en tant que particulier en toute légalité. En tant que loueur d’un bien meublé, vous devrez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pour les locations « nues ».

d’indiquer le régime d’imposition que vous aurez choisi pour vos loyers perçus. Dès la déclaration de votre activité il faut opter pour le régime d’imposition. Quel que soit votre statut (LMP ou LMNP), vous avez les mêmes choix de régime d’imposition (Micro BIC, Réel simplifié ou normal). Vous pouvez toujours lever l’option ultérieurement en adressant un courrier au service des impôts pour modifier votre régime d’imposition.

Cette inscription est devenue obligatoire, quel que soit le régime d’imposition, pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel)

Une fois votre formulaire envoyé, le greffe du tribunal de commerce vous enverra un récépissé de dépôt de dossier complet du Centre de Formalité des Entreprises (CFE). La copie de votre formulaire avec le N° de déclaration complété vous sera jointe.

Enfin, c’est le greffe qui se charge de transmettre aux autres organismes (INSEE et Impôts) votre dossier, vous n’avez rien à faire !

2 – Inscription à l’INSEE

Quelques jours après la réception de votre formulaire validé par le CFE, vous recevrez votre certificat d’inscription au Répertoire des Entreprises et des Etablissements (SIRENE) de la part de l’INSEE.

Ce certificat est à garder précieusement ! (aucun duplicata ne peut être délivré). Ce document rassemble toutes les données importantes de votre activité, comme :

Votre N° SIREN et SIRET
Votre code APE (Activité Principale Exercée)
Votre date de début d’activité
Votre N° de déclaration

3 – Inscription aux impôts

Quelques jours après l’INSEE, ça sera au tour de la Direction Générale des Finances Publiques (la DGFIP) de vous envoyer un petit courrier. Dans cet envoi, vous trouverez :

un lettre explicative pour vous informer de la bonne prise en compte de votre création d’activité et pour vous présenter vos interlocuteurs auprès de la DGFIP. Vous aurez les coordonnées de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), qui sera votre principal interlocuteur fiscal. Le SIE gère votre compte fiscal et son rôle est de vous accompagner et vous informer pour toutes vos démarches auprès des impôts. N’hésitez pas à les solliciter pour toutes questions relatives à vos déclarations fiscales, vos impôts liés à votre activité. Nous avons souvent peur de les contacter, or on oublie qu’ils ont avant tout un rôle de renseignements et d’information. Ils sont souvent très réactifs et vous n’allez pas avoir de contrôle fiscal parce que vous leur demandez conseil ! Enfin vous serez invité à créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr pour notamment utiliser la messagerie sécurisée et pouvoir payer votre CFE. Il est donc indispensable de créer ce compte professionnel (bien que vous ayez le statut de non professionnel). Le site impots.gouv.fr met à votre disposition des tutoriels pour créer votre compte ou payer votre CFE.
un MEMENTO FISCAL. Ce document est important. Vous devez le conserver. Il récapitule votre activité et vos options fiscales. Vérifiez-bien les informations indiquées dessus ! Il n’est pas rare qu’il y ait des erreurs, surtout sur le régime d’imposition qui n’est pas toujours bien mis à jour ou alors dans le cas où vous aviez déjà une activité commerciale il peut y avoir des confusions. En cas d’erreur, contactez votre SIE pour qu’il corrige votre dossier rapidement.
un questionnaire relatif à l’activité professionnelle. Il s’agit du questionnaire 751-SD sur les caractéristiques de votre logement, à compléter dans les 15 jours et à leur renvoyer. Car vous êtes « de facto » soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) en tant que loueur de meublé, que vous soyez professionnel ou non (si vous êtes au régime réel cette charge est déductible !). En effet, les locations meublées étant considérées comme une activité commerciale, leurs revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et donc les propriétaires sont susceptibles de payer la CFE . Ce n’est pas systématique. Il y a désormais une condition de revenus et selon l’article 1459 du code général des impôts, si vous, propriétaires, disposez de votre meublé entre les périodes de location (le meublé est alors qualifié d’«habitation personnelle»), vous êtes censés être exonérés de CFE. MAIS, dans ce même article 1459 du CGI, figure cette phrase « assassine » : « sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre». En clair, c’est votre commune qui décide de votre exonération ou non à la CFE et non le CGI ! Elle est libre de ne pas la pratiquer même si vous ne louez pas votre bien toute l’année et que vous en disposez à titre d’habitation personnelle. Votre sort concernant la CFE dépend donc de votre commune et de vos revenus locatifs. Nous parlerons de cette « injustice » dans un prochain article où je vais résumer toutes les démarches, obligations et impositions liées à la location saisonnière.

A partir des revenus 2019, les loueurs en meublé qui réalisent un chiffre d’affaires annuel inférieur à 5000€ sont exonérés de CFE

Vous avez une déclaration de CFE par commune. Que vous ayez un ou plusieurs biens dans une même commune, vous aurez qu’une seule CFE à payer (évidemment le montant en base sera plus important si vous avez plusieurs biens ). Chaque nouveau bien en LMNP dans une commune différente déclenche une nouvelle CFE.

Après avoir renvoyé ce questionnaire, vous recevrez quelques semaines plus tard le formulaire Cerfa 1447-C-K de déclaration initiale de CFE. Si jamais vous ne recevez rien, il faudra le télécharger vous-même sur le site impots.gouv.fr. Il est à compléter et à renvoyer au plus tard le 31 décembre à votre SIE. Ce formulaire n’est pas très long à remplir (il reprend les informations du questionnaire 751-SD) mais il n’est pas clair, surtout dans le cadre d’une LMNP ! Beaucoup de propriétaires s’arrachent les cheveux et les tutoriels présents sur Internet contiennent souvent des erreurs ! Pour vous faire gagner un temps précieux et afin que vous soyez serein sur l’exactitude de vos informations, nous vous expliquons comment remplir ce formulaire en toute confiance car nous l’avons fait préalablement validé par notre SIE

Attention ! Ne pouvant évoquer toutes les situations possibles, nous avons pris pour exemple le cas le plus classique vous venez d’acquérir votre 1er bien secondaire (un appartement par exemple), non classé, pour faire de la location saisonnière (LMNP).

– tout d’abord vous devez renseigner toutes les cases du cadre A1. En général elles sont déjà préremplies vu que vous l’avez reçu de votre SIE. Il vous suffit donc de vérifier et de corriger les informations dans les cadres à droite si besoin. Vous devez indiquer :
CASE 2 : Loueur en meublé non professionnel ( LMNP)
CASE 6 : 6820A
Les coordonnées de votre comptable, prestataire ou les vôtres.

– cadre A2. C’est souvent là que je vois des erreurs ! La base qui sert de calcul à votre CFE est la valeur locative du logement que vous destinez à la location donc inutile de cocher la case A2 ! (vous devez remplir le cadre B1 et le cadre C). Pour le cadre A2 il vous suffit de dater et signer.

– cadre A3. Il faut cocher « création d’établissement » + cocher « début d’activité ».

– cadre A4. N/A . Laissez vide. Vu que c’est une création d’activité il n’y a pas d’ancien exploitant concernant votre activité.

– cadre B1. Seules les cases 1, 6, 7 et 8 sont à remplir.

– cadre B2. N/A .Laissez vide.

– cadre C : Il faut remplir uniquement :
CASE 1 : Loueur en meublé non professionnel ( LMNP) – Appartement.
CASE 2, 3 et 4 : Indiquez les mêmes informations que dans le questionnaire 751-SD.
CASE 5 : indiquez le nom de l’ancien occupant.
CASE 7 : indiquez le nombre de m2 de votre appartement.
CASE 16 : cocher la case « Propriétaires ».
CASE 25 : cocher la case « local d’habitation personnelle loué meublé ».

– cadre D : Les exonérations et abattements vont dépendre de votre situation, de l’usage de votre bien et de votre localité. Nous ne pouvons pas évoquer toutes ces spécificités dans cet article mais regardons ensemble une case qui peut souvent vous concerner.
CASE 44 : les loueurs en meublé peuvent bénéficier d’une exonération de CFE, sauf délibération contraire des collectivités territoriales ou de leurs EPCI dotés d’une fiscalité propre. Cela concerne :
– les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;
– les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° de l’article 1459 du CGI ainsi qu’au tiret précédent qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.
Tout dépend donc si votre meublé est à usage d’habitation personnelle ou pas. C’est le cas des résidences principales mais aussi des résidences secondaires si vous vous en réservez la disposition en dehors des périodes de location. Dans ce cas vous payez la taxe d’habitation et vous êtes exonéré de CFE. Si votre meublé est uniquement destiné à la location, vous devez payer la CFE mais à ce moment là vous pouvez demander l’exonération de la taxe d’habitation (plus difficile à obtenir…).
Sachez que même si vous avez oublié de cocher cette case, vous pourrez toujours demander un dégrèvement à votre service des impôts ultérieurement.
Un article dédié aux taxes à payer est prévu où nous aborderons plus en détail ce point des exonérations avec notamment la double imposition taxe d’habitation / CFE que certains subissent !

Voilà c’est tout ! Je rappelle que selon les cas le remplissage de ce formulaire pourra être différent. Et en ce qui concerne l’acquisition d’un 2ème bien ou plus, les démarches seront également différentes !

En cas de modification concernant votre situation personnelle, votre bien ou pour tout achat/vente d’un bien supplémentaire, n’oubliez pas de prévenir votre SIE ! Il vous indiquera les documents à lui transmettre notamment la déclaration de modification avec le formulaire P2P4i ainsi qu’une déclaration n° 1447 M-SD pour la CFE.

Bravo, c’est fini ! Vous pouvez être fier de vous car vous venez d’accomplir les démarches les plus difficiles (et pénibles) !

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